オフィスをアパートに変えるロサンゼルスの家主が増えている

テキサコは決して小規模なことをしませんでした。

そこでテキサスの石油大手が1950年代に西部本社を必要としたとき、ハリウッドのキャピトル・レコードビルやダウンタウンのドロシー・チャンドラー・パビリオンなどロサンゼルスのランドマークを設計した著名な建築家、ウェルトン・ベケットに目を向けた。

ベケットは、ロサンゼルスの名高い大通りであるウィルシャー大通りの場所に、T 字型 (上空から見て) の壮大な高層ビルを作成しました。このホテルは、市内で最も高級な旅館の 1 つである当時のアンバサダーホテルの隣に建っており、有名人たちが伝説的なココナッツグローブナイトクラブで大騒ぎしていました。

「マッドメン」時代のオフィスで働く人々が今日のこの場所をどう思うか想像するのは難しい。

クロスビーとして知られるこの建物には、カバナ付きの屋上プール、フィットネスセンター、ファイヤーピット、カラオケルームなどの設備が整っています。月額家賃は約 2,250 ドルから始まり、ペントハウスの場合は 6,500 ドルに達します。

旧テキサコの高層ビルは、多くの地域で住宅需要がオフィスの必要性を上回っているため、老朽化したオフィスビルを住宅用途に転換するという国家的な取り組みの一環である。

古いオフィスビルをアパートやマンションに変えることは、決して新しいことではありません。しかし、企業がリモートワークに恒久的に適応するにつれ、オフィス賃貸料削減の期待により、家主の間で今後数年間に建物の用途を変更するという新たな関心が高まっている。

新型コロナウイルス感染症の収束に伴うオフィススペースの全体的な需要がまだ確立されていないため、ほとんどの企業はまだ行動を起こしていないが、転換候補者は大勢いる。

シンクタンクのランド社は3月の調査で、ロサンゼルス郡内で住宅に転用できる十分に活用されていないオフィスとホテルの物件2,300件を特定した。そのほとんどは古いオフィスビルで、借りられていない大きなスペースがあります。

ランド氏によると、十分に活用されていない建物がすべて住宅に転用されれば、11万3,000戸もの住宅が増えることになり、ロサンゼルス郡が需要を満たすために今後8年間に生産する必要がある住宅の約9％から14％に相当するという。

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ビバリーヒルズで最も有名なデパートの一つであるサックス・フィフス・アベニューは、ロデオドライブ近くのウィルシャー大通りの閑静な一帯に活気を与える可能性のある複合施設の建設に向けて動き出そうとしている。

ロサンゼルスのダウンタウンやクロスビーが建つコリアタウンなどの一部の地域には、住宅に適した老朽化した高層オフィスタワーが集中しているが、他の多くの候補地はあまり目立たないと建築家のカリン・リルジェグレン氏は語った。

彼女はコンバージョンを専門としており、LA を運転しているときに目にするものに悩まされています。

リルジェグレン氏は、人通りの少ない通りにある小さなオフィスビルなど、「どこにでもチャンスはある」と語った。「人々がビジョンを持っていないだけなのです。」

大規模な転換に取り組んだ人の中には、父親のデビッド・リーが設立したジェイミソン不動産帝国のリーダーであるジェイミー・リーとギャレット・リーがいる。リー老人は内科医で韓国からの移民で、1992年のロサンゼルス市民暴動で価値観が低下した後、コリアタウンの経営難に陥ったオフィス高層ビルを買い占めた。

彼はその後、ロサンゼルス地域の他の多くの大規模な商業ビルを買収し、地域最大の商業地主の一人となり、後にダウンタウンの高級アパートメント「サーカ」やコリアタウン近くのウィルシャーのカーベなど、新しい住宅プロジェクトの開発に拡大しました。

2013年、ジェイミソンはオフィスタワーの1つ、ウィルシャー大通りにある1963年築の米国ボラックス社の旧本社の用途を転換するチャンスを得た。犯罪の増加を理由の1つとして挙げ、ボラックスは1990年代初頭にバレンシアに向けて出発した。その後数年間、この建物はビジネス賃貸人にとってあまり魅力的ではありませんでした。

しかし、この建物もウェルトン・ベケットによって設計され、現在サウスウェスタン・ロー・スクールが入居しているアールデコ様式のランドマーク、ブロックス・ウィルシャー・デパートの建物の大通りを挟んで向かいに位置していた。ジェイミソンは旧ボラックスの建物を 127 室のアパートメントに改装しました。

ジェイミー・リー氏は「驚いたことに、3カ月ですべてをリースした」と語った。

ジェイミー・リー氏によると、現在ボラックスビルとして知られているウェストモアは、すぐに法学部の学生、若い専門家、一部の退職者に貸し出されたという。「私たちは何かを掴んでいると思っていました。」

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ロサンゼルス郡で賃貸可能なアパートの数は、過去20年間で最低となった。活況を呈する雇用市場は役に立たない。

ジェイミソンには、企業の意思決定者や長年の白人居住者が取り残した市の中心部に韓国系アメリカ人企業と住民が拡大したことが主な理由で、経済的に回復しつつある市の一部に建物を所有できるという利点があった。

ウィルシャー地区のオフィスは、20 世紀後半の数十年間に市のビジネスリーダーたちの間で人気がなくなり、多くの企業が市内の他の地域のより新しい建物に移転したためです。後にシェブロン社に吸収されたテキサコは、1985年に不動産を売却し、ユニバーサルシティの新しい超高層ビルに移転すると発表した。

2013 年までに、この地域の多様性は、過去の不快な印象に悩まされていない若い人たちから好意的な注目を集めるようになりました。その年、人気シェフのアンソニー・ボーディン氏による地元料理に関するテレビ特集が、この地域の注目の場所としての評判を確固たるものにしたとジェイミー・リー氏は語った。

「コリアンタウンが流行ったのです」と彼女は語った。そして、「創造的で活気に満ちた地域には、より多くの住宅が必要です。」

ジェイミソンはこれまでに 7 棟のオフィスビルを住宅用に転用し、合計 1,200 戸以上のユニットがあり、そのほぼすべてが賃貸されています。さらなる改造が進行中です。

ジェイミソンの建物を適応性のあるものに転換することは「おそらく半分まで進んでいる」とジェイミー・リー氏は語った。

高層オフィスをアパートに変えるには数百万ドルかかることもありますが、新しい建物を一から建てるよりは安価です。かつてのオフィスビルには、新たな用途に使用できる十分な駐車場やその他の広いスペースが備わっている傾向があります。

ギャレット・リー氏によると、オフィスビルは通常、地下にある大きなボイラーと冷却装置で冷暖房が行われているという。住宅用建物ではよくあることですが、気候制御機械やエンジニアリングオフィスを屋上に移動することで、より多くのスペースを他の用途に利用できるようになります。ジェイミソンは、ジム、ゴルフシミュレーター、バスケットボールコート、ダンススタジオ、カラオケルームに立ち寄りました。

ジェイミソン氏は、以前のオフィスにコワーキングスペース、レクリエーション用のコミュニティルーム、適度な大きさの劇場を追加する余地を見つけました。屋上デッキとプールのほか、パッティンググリーンや犬の洗い場もあります。

同社は市場の需要に応じてオフィスをアパートに転換し続けるとジェイミソン・リー氏は述べたが、ジェイミソン氏は依然としてオフィス賃貸市場の回復に期待しているという。

「私たちは、いつか会社員の大規模な派遣団が戻ってくることに今でも大きな期待を抱いています」と彼女は語った。「私たちはそれを諦めていません。」

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在宅勤務は多くの従業員が望んでいることです。しかし、雇用主は依然としてあなたがオフィスに戻ることを望んでいます

建築会社オムギヴニングの創設者リルジェグレン氏は、企業がリモートワークに適応する中、オフィスの家主の見通しについてはより懐疑的だ。

「空室は増えるばかりです」と彼女は言う。「私たちはそれを見え始めたばかりです。」

不動産業界の観察者が同意していることの1つは、多くの企業がソフトオフィスレンタル市場を利用して、より新しい、またはより良い地区に移転しているということです。彼らが残している空きスペースの多くは古い建物にあり、最終的には住宅として最適に使用される可能性があります。

ロサンゼルス市に初めて転換の波が見られたのは20年前、市が1999年に適応的再利用条例を可決したときで、市の条例に基づいてオフィスを住宅やホテルに変更することが容易になった。その結果、約15,000戸の住宅が誕生した、とリルジェグレン氏は語った。「それは非常に成功しました。」

この条例はダウンタウンの歴史的中心部にある築100年の建物に焦点を当てていたが、DTLA 2040として知られる採択間近の新しいコミュニティ計画により、不動産の転用を含めダウンタウンでの住宅建設が容易になる。州当局は6月、今後2年間でオフィスを手頃な価格の住宅に転換するための奨励金を開発業者に提供するために4億ドルを確保した。

リルジェグレン氏は、このような行動がコンバージョンの急増の準備を整えていると語った。

「現在、私たちは新型コロナウイルスから脱しつつあり、商業スペースの需要が大幅に減少しているのと同時に、政策と資金面での取り組みはすでに進んでいます。」

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建築家フランク・ゲーリーの最新プロジェクトがロサンゼルスのダウンタウンにオープン。

既存の建物を新しい用途に転換することは、新しい建物を建設するよりも環境的に持続可能だが、オフィスビルの取得価格が転換の障壁になる可能性があるとランド氏は述べた。ウェスト・ロサンゼルスのような不動産価値の高い地域では、住宅開発業者がオフィスビルを購入し、住宅に転用する費用を支払い、その後、利益を上げるのに十分な高い賃料を集める余裕は難しい。

市内最古のオフィス市場であるロサンゼルスのダウンタウンには、より多くのチャンスがあります。 2000 年にダウンタウンの住宅ルネッサンスが始まって以来、建設された 37,000 戸の新しい住宅ユニットのほぼ 3 分の 1 は、ほとんどが古いオフィスビルの適応的再利用によって作られました。

ロサンゼルス・ダウンタウン・センター・ビジネス改善地区のエグゼクティブ・ディレクター、ニック・グリフィン氏は、「適応型再利用によってダウンタウンが再形成された」と語った。

数千人の住民の到来により、20世紀後半には主に9時から5時までのオフィス街として存在し、ナイトライフはほとんどなく、注目すべきレストランもほとんどなく、食料品店もなかったロサンゼルスのダウンタウンの性格が変わった。

パンデミックが始まって以来、ダウンタウンの人口動態は再び変化した。ダウンタウンの住宅ビルの占有率は安定しており、新しいユニットが市場に登場するにつれて増加さえしましたが、ホワイトカラー企業にサービスを提供するために建設された大規模なオフィスタワーは依然として人口が少ないままです。

数十万人の日常的な会社員の失踪は、彼らを相手にするレストランやその他の企業に打撃を与えている。多くの企業で使用されているキーカード入力システムを提供し、従業員のカードスワイプのパターンを追跡しているカッスル・システムズによると、ロサンゼルスのオフィスの平均人口は新型コロナウイルス感染症（COVID-19）以前の約43％で推移している。

リモートワークを支持してオフィスに来る人の数が継続的に減少しているため、企業が将来的に賃貸するスペースが減り、より多くのオフィスの家主が建物を売却したり住宅に転換したりするのではないかとの憶測が広がっている。リー家のような家主の多くは、たとえリモートワークが計画の一部であったとしても、どんなに遅れてもオフィスへの大幅な復帰がまだ来るとの希望を抱いている。

グリフィン氏は、より多くのオフィスビルが住宅用途に転用されれば、ダウンタウンにとっては悪いことではないと語った。ダウンタウンの金融の中核がエネルギーと活発な街路生活のある地区のように感じられるようになれば、住民の割合と彼らがもたらす活動の高さにより、残りのオフィスがさらに望ましいものになる可能性があります。

ビルの所有者はお金を稼ぐために必要なことをするだろう、と彼は語った。

グリフィン氏は、「ダウンタウンのようなオフィス街には、時代や市場とともに進化してきた長い歴史があることを心に留めておいてください。住宅が不足し、オフィスが余っているとわかれば、それらの市場のバランスをとる機会が掴まれるでしょう」と述べた。。」

近年何千ものアパートが追加されたにもかかわらず、ダウンタウンのアパートは常に約95％が占有されており、市場を過飽和にすることなくさらに多くのアパートを追加することができると同氏は述べた。

同氏によると、ロサンゼルス地域は住宅が「大幅に不足」しており、ダウンタウン以外には開発業者が大規模に建設できる地域はほとんどないという。

「この力関係はすぐには変わらない」と彼は言う。「これらの要因を考慮すると、ダウンタウンを過剰に建設するのは難しいでしょう。」

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